Depuis 1979, les consommateurs connaissent une protection particulière dans le cadre d’un achat immobilier. Avant l’entrée en vigueur de la loi Scrivener, l’acquisition et le prêt n’étaient pas liés. En conséquence, le particulier qui n’obtenait pas son prêt perdait son indemnité d’immobilisation ou son dépôt de garantie.
La pratique a donc développé la technique de la condition suspensive qui permettait de causer le prêt : il s’agissait donc d’un groupe de contrats. Or, la jurisprudence n’a pas admis qu’un contrat puisse être la cause d’un second. Position ultra rigide. Le législateur est donc intervenu pour instaurer plus de transparence et d’information au profit des emprunteurs.
C’est alors qu’est entrée en vigueur la loi Scrivener, loi instaurant un régime de protection au profit de l’acquéreur-consommateur. Cette loi joue dans les contrats immobiliers pour permettre à l’acquéreur de se délier d’un contrat d’acquisition immobilière faute d’obtention d’un prêt.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la protection Scrivener ?
La première condition, est que le prêteur doit être un professionnel du crédit – une banque. Quant à la seconde condition, elle a attrait à la qualité de l’emprunteur. L’emprunteur, doit être un consommateur au sens de la loi, ainsi le financement demandé ne doit pas être en lien avec une activité professionnelle.
Cela n’empêche pas les parties de choisir conventionnellement de faire bénéficier d’une telle protection l’acquéreur professionnel.
Est-ce que le fait de contracter un prêt pour une acquisition immobilière doit être porté dans la promesse de vente ?
Oui, cette mention est obligatoire que vous achetiez un bien bâti ou encore un bien en VEFA. Cette mention prévue à l’article L313-40 du code de la consommation permet de faire jouer la condition suspensive de prêt. L’acquéreur pourra renoncer à cette condition suspensive dès lors que cette renonciation écrite démontre une volonté non équivoque et exempte de vice d’y renoncer.
Quelle est la durée de la condition suspensive d’obtention de prêt ?
La condition suspensive d’obtention du prêt dure 60 jours en général, à compter de la notification de la promesse de vente. Cette période permet à l’acquéreur de solliciter différents établissements bancaires. Si l’acquéreur obtient des refus durant cette période et en justifie auprès du vendeur et de son notaire, il pourra se retirer de la vente sans pénalité. En revanche, si tel n’est pas le cas et que l’acquéreur ne souhaite pas donner suite à son projet d’acquisition, il perdra son dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation.
Dans l’hypothèse où une offre de prêt semble tarder à arriver, il est conseillé de demander au vendeur une prolongation de la condition suspensive de prêt par la signature d’un avenant le temps que la banque émette son offre de manière régulière. C’est une situation très courante. Repousser le délai, emporte pour l’acquéreur l’assurance de ne pas perdre cette opportunité d’acquisition.
Quelle est le contenu de l’offre de prêt ?
L’offre doit être écrite et comporter 9 mentions obligatoires selon l’article L313-25 du Code de la consommation dont l’identification du bien immobilier qui doit-être financé par le prêt. De plus, cette offre doit informer l’emprunteur de l’échéancier à venir, la date de mise à disposition des fonds.
L’échéancier qui doit être fourni doit contenir le montant global des échéances annuelles, mais pas seulement puisque la Cour de cassation a retenu que le tableau d’amortissement devait présenter pour chaque échéancier la ventilation des échéances avec trois colonnes : les intérêts, les amortissements et le total par mensualité.
De même les sûretés attachées devront être mentionnées (voir notre précédent article sur ce sujet : https://bonne-assurance.com/paroles-d-experts/quelles-sont-les-principales-suretes-ou-garanties-attachees-au-pret-immobilier/) ainsi que les assurances attachées au prêt.
Quelle est la procédure liée à l’émission d’une offre de prêt ?
La remise de l’offre doit se faire par voie postale, la pratique a développée la remise par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette offre est valable 30 jours, l’emprunteur a 10 jours pour la contresigner. L’emprunteur aura alors 4 mois pour la mettre en œuvre, ce qui lui laisse le temps de purger par exemple un droit de préemption urbain et de prendre rendez-vous chez son notaire pour la signature de la vente.
« Une fois le prêt obtenu la vente est parfaite, il ne reste plus qu’à passer l’acte devant notaire. »
