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Tout savoir sur le crédit immobilier

Pour aborder facilement l’univers du crédit immobilier, vous trouverez dans ce guide les informations essentielles qui vous aideront dans vos démarches, et vous permettront de naviguer aisément parmi les nombreuses options qui vous seront proposées, afin de choisir en toute connaissance de cause la solution qui vous conviendra le mieux.

Définition du crédit immobilier

Quand un organisme prêteur (banque ou société de financement) met à la disposition d’un (ou plusieurs) emprunteurs non professionnels, une somme d’argent destinée à financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement ou terrain) à usage d’habitation ou mixte ( habitation et professionnel), il s’agit d’un crédit immobilier.

Quels que soient leur montant ou leur objet, tous les crédits consentis à un consommateur et garantis par une hypothèque ou une sûreté analogue sont soumis aux règles du crédit immobilier.

Il faut aussi savoir que, depuis le 1erjuillet 2016, un crédit destiné au financement exclusif de dépenses de réparations, amélioration ou entretien d’un immeuble d’habitation, est considéré comme un crédit à la consommation.

Comment s’informer sur les différents types de crédits immobiliers proposés sur le marché ?

Tous les organismes prêteurs (banques, sociétés de financement, intermédiaires de crédit) doivent mettre en permanence à la disposition du public des informations générales sur les crédits qu’ils proposent :

  • Nature, objet et durée possible de ces types de crédits,
  • Taux proposés avec leurs caractéristiques (taux fixe, variable ou révisable),
  • Différentes modalités de remboursement possibles,
  • Un exemple chiffré de crédit, avec son coût pour l’emprunteur et son Taux Effectif Global (TEG),
  • Les différentes sûretés pouvant garantir ce crédit (hypothèque, caution, nantissement),
  • Ces informations doivent être gratuites et accessibles (que ce soit dans la version papier ou électronique).

Les différents types de taux d’intérêt proposés (taux fixes ou variables)

Un taux d’intérêt fixe est connu à l’avance, il ne peut varier. Les mensualités à rembourser seront toujours identiques.

Lorsqu’un taux d’intérêt est variable ou révisable, il est calculé sur la base d’un indice de référence, dont l’’évolution (à la hausse ou à la baisse) influera sur le montant de la mensualité, voire sur la durée du crédit. Le coût total du crédit n’est pas connu à l’avance.

Dans le cas d’un crédit à taux variable, le contrat de prêt est dit « capé » quand il prévoit une limitation à la hausse de la variation globale du taux d’intérêt. Une limitation à la baisse peut aussi être prévue.

Par exemple, un emprunt avec un taux de 3,5 % capé à 1 point signifie que le taux maximum d’intérêt sera de 4,5 % l’année. Le même emprunt avec un taux de 3,5 % capé à plus ou moins 1,5 points veut dire que le taux d’intérêt variera entre 2 % et 5 %.

Taux Effectif Global (TEG) ou Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ?

Le Taux Effectif Global (TEG) dénommé depuis le 1eroctobre 2016 Taux Annuel Effectif Global (TAEG) pour les crédits immobiliers permet d’exprimer sous forme de taux le coût total du crédit.

En plus du taux d’intérêt nominal, il intègre les frais, les taxes, les commissions et toutes les rémunérations directes ou indirectes obligatoires pour obtenir le crédit, ou l’obtenir aux conditions énoncées. Par exemple, le coût de l’ assurance obligatoire emprunteur, frais de dossiers, d’hypothèque ou de caution, frais divers dus à des intermédiaires.

Le TAEG est une information essentielle car il vous permet de comparer le coût total des divers crédits immobiliers qui vous sont proposés

Tous les documents d’information qui vous seront communiqués avant la signature du contrat (ainsi que dans ce dernier)  doivent le mentionner le TAEG. Ce dernier ne peut dépasser le taux d’usure applicable au moment de l’attribution du crédit.

Le taux d’usure

Le taux d’usure correspond au Taux Effectif Global (TEG) qu’un prêteur à la droit d’appliquer à un crédit quand il est accordé. Ainsi, un prêt sera dit usuraire s’il est consenti à un TEG excédant du tiers le taux moyen pratiqué par les établissements du secteur bancaire au cours du trimestre précédent.

C’est la Banque de France qui détermine trimestriellement le taux d’usure après une large enquête menée auprès des établissements du secteur bancaire.

Ensuite, ce taux est publié au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre, pour le trimestre suivant (on peut aussi consulter ce taux sur le site Internet de la Banque de France).

Pour obtenir un prêt immobilier, une assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Rien ne l’impose légalement, mais un prêteur peut considérer cette assurance comme indispensable pour accorder un crédit immobilier.

Dans la pratique, un emprunteur sera obligé de s’assurer non seulement contre les risques de Décès (DC), de Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), mais aussi contre les risques d’Invalidité Permanente et Partielle/Totale (IPP/IPT) ou d’Incapacité Temporaire de Travail (ITT), ou de perte d’emploi (PE), en cas d’acquisition d’une résidence  principale.

Quelles sont les garanties qu’une banque peut exiger pour accorder un prêt immobilier ?

Généralement, un organisme prêteur demande une ou plusieurs garanties afin de se protéger contre le risque de non-remboursement (défaillance de l’emprunteur). Les garanties les plus courantes sont l’hypothèque, le cautionnement par un organisme agréé, ou le nantissement d’un contrat d’assurance-vie par exemple.

Un contrat d’assurance emprunteur peut aussi contenir des garanties contre les risques de : Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie, Invalidité Permanente (Totale ou Partielle), Incapacité Temporaire de Travail, Perte d’Emploi.

La garantie Décès (DC)

Toujours présente dans un contrat d’assurance emprunteur, elle est l’objet d’un âge limite de garantie (le risque de décès n’est donc pas nécessairement couvert jusqu’au terme du prêt). Quelle que soit la cause du décès (sous réserve des exclusions de garanties prévues par le contrat), l’assureur versera au prêteur le capital restant dû (au jour du décès).

La garantie « Perte Totale et Irréversible d’Autonomie » (PTIA)

Pour être mise en  jeu cette garantie demande trois conditions cumulatives :

  • L’assuré doit être dans l’impossibilité totale et définitive de pratiquer une activité rémunérée,
  • Il se trouve dans l’obligation absolue et présumée définitive d’avoir recours à l’assistance totale et constante d’un tiers pour effectuer quelques actes ordinaires de la vie courante (toilette, s’habiller, se nourrir, se déplacer),
  • Il faut aussi que cette PTIA intervienne avant la date limite prévue au contrat (en général 60 ou 65 ans ou l’âge d’un départ en retraite).

Dans tous les cas de figure il convient de lire attentivement les clauses du contrat d’assurance.

La garantie « Invalidité Permanente Totale ou Partielle » (IPT/IPP)

Elle correspond à une inaptitude au travail totale ou partielle et permanente, résultant d’un accident ou d’une maladie, reconnue selon les clauses du contrat, après consolidation de votre état de santé. Généralement cette garantie n’est possible que si l’assuré présente un taux d’incapacité au moins égal à 66 % (selon un barème médical).

Est-ce que la banque peut m’obliger à ouvrir un compte et y domicilier mes revenus pour m’accorder un prêt immobilier ?

La réponse est oui, mais en contrepartie de cette obligation de domiciliation, la banque est tenue de vous consentir un avantage personnalisé (par exemple un taux d’intérêts préférentiel).

L’offre de crédit devra alors mentionner l’existence de cette domiciliation sur un compte ouvert dans son établissement. Dans l’offre de crédit, devra aussi figurer la durée de cette obligation, avec, le cas échéant, le montant des frais d’ouverture et de tenue de compte, et la nature de l’avantage accordé.

Remarque

La durée de l’obligation de domiciliation des salaires ou revenus assimilés ne peut en aucun cas dépasser dix ans, et son coût, qui est une condition de l’octroi du crédit, devra être intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Quelques points importants avant de souscrire à un contrat d’assurance emprunteur

Ces points qui méritent toute votre attention peuvent fortement varier d’un contrat à l’autre :

  • Les délais de carence, d’attente ou de franchise,
  • Les exclusions de garantie (voir les conditions générale du contrat),
  • Les limites d’âge pour faire jouer les garanties ou l’âge limite pour le versement de ces prestations,
  • Des limitations de garanties liées à une hospitalisation pour la prise en charge de certaines pathologies,
  • Le mode de prise en charge (forfaitaire ou indemnitaire).

La note Bonne-assurance.com

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