Quelles sont les principales sûretés ou garanties attachées au prêt immobilier ?

AccueilParoles d'experts → Quelles sont les principales sûretés ou garanties attachées au prêt immobilier ?

Dans le cadre de l‘acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur a le plus souvent recours à un financement bancaire. Le fait d’emprunter une somme d’argent pour financer son acquisition peut s’expliquer par plusieurs raisons. D’une part, un besoin légitime de financement et d’autre part, l’idée que contracter un prêt n’est pas toujours un mauvais calcul notamment lorsque la conjoncture est favorable avec des taux de crédit extrêmement bas.

Reste que le recours à un prêt immobilier oblige l’acquéreur à garantir son complet paiement par l’octroie au bénéficie du prêteur de garanties que l’on nomme sûretés immobilières. Les garanties réelles sont attachées au bien à financer. Ces garanties ont pour avantage de fournir au prêteur une situation avantageuse en cas de défaillance du débiteur à savoir la saisie du bien ou des deniers retirés de sa vente par le débiteur défaillant.

Dans l’hypothèse d’un prêt immobilier, se rencontrent principalement deux types de sûretés :

  • la garantie hypothécaire et
  • le privilège de prêteur de denier dit « PPD »

Ces garanties sont nommées dans l’acte d’acquisition et leurs conditions y sont reprises par le notaire.

Comment garantir l’efficacité des garanties immobilières ?

Pour garantir l’efficacité de ces garanties, elles devront être inscrites aux services de la publicité foncière suite à la signature de l’acte. Leur existence est l’une des conditions essentielles à l’octroi du financement, le banquier ne saurait s’engager à avancer le financement sans leur présence.

Quelle différence entre la garantie hypothécaire et le PPD ?

  • La garantie hypothécaire d’origine conventionnelle dans le cadre d’un achat immobilier et relève donc de la loi des parties. En effet, les parties à savoir le banquier-prêteur et l’emprunteur s’entendent sur sa durée (attention à sa péremption) et la somme sur laquelle elle est assise, son assiette. En effet, il peut arriver que l’intégralité d’un prêt lié à une acquisition immobilière ne soit pas que bancaire, on peut imaginer qu’à côté soit contracté un prêt familial. Attention, dans cette situation la garantie hypothécaire n’étant pas divisible c’est le bien tout entier qui sera gagé au profit de la banque prêteuse.

On peut donc, retenir que la garantie hypothécaire est en réalité un cautionnement qui permet au prêteur de récupérer le bien en cas de non-paiement des traites immobilières. Le banquier bénéficie en effet, du pouvoir de saisir le bien en vue de sa vente et de se voir attribuer les sommes dues par le débiteur défaillant, ou encore de s’en voir attribuer la propriété. Une telle garantie permet donc au prêteur d’avoir la qualité de créancier privilégié de 1er rang au jour de son inscription.

  • A côté de l’hypothèque, on rencontre le PPD, sûreté immobilière légale. Son existence n’est pas contestée pour tout prêteur mais, il doit pour être efficace être obligatoirement inscrit au service des hypothèques. Sans cette inscription, ce privilège dégénérera en simple hypothèque. Concrètement, il devra pour prendre rang rétroactivement au jour de l’acquisition, être inscrit dans les deux mois de celle-ci par le notaire sauf dispense du banquier (situation à risque).

Le rôle du PPD est de permettre au banquier non payé de bénéficier alors d’un privilège qui prime sur toutes les autres garanties prises sur le bien telle qu’une hypothèque.

Peut-on cumuler lors d’une même acquisition ces deux garanties ?

La réponse est oui, cela se rencontre lorsque le paiement du prix financé sera versé en deux temps. Tel est le cas lorsque le prêt concourt au financement d’un bien immobilier avec travaux. Dans une telle hypothèse, le PPD viendra garantir les sommes versées le jour de l’acquisition correspondant au bien bâti et l’hypothèque conventionnelle celles liées au financement des travaux à réaliser dont le prix n’a pas encore été versé.

En conclusion, il faut retenir que ces deux garanties ont un même objet à savoir la garantie d’un emprunt immobilier mais, que le PPD est une sûreté qui offre au banquier une priorité par rapport à l’hypothèque puisqu’il prend effet au jour de l’acquisition et non de son inscription comme c’est le cas pour l’hypothèque. Côté emprunteur, le PPD ne représente que 0.5% ou 1% de la somme emprunter alors que l’hypothèque, elle, peut aller jusqu’à 2%.