La vente de bien immobilier s’accompagne le plus souvent de la question de la taxation d’une telle opération et de l’effet fiscal de cette décision. Souvent, les particuliers hésitent à vendre leur bien de peur de devoir reverser à l’État une somme importante de la plus-value retirée lors de cette opération. Ce n’est pas une fausse idée, mais il existe des cas d’exonération qu’il faut savoir maîtriser pour une bonne gestion de patrimoine.
Vente immobilière et taxe sur les plus-values
En réalité, toutes les ventes immobilières sont soumises au paiement de la taxe sur les plus-values immobilières. Les termes du texte sont clairs « Cession à titre onéreux de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ou de droits relatifs à ces biens ».
Sont ainsi visées toutes sortes de cession, quelle que soit leur forme. Ainsi, il est impossible d’échapper à la plus-value en faisant l’apport d’un bien immobilier ou encore un échange. Outre la forme de l’opération envisagée, on distingue la cession de biens bâtis ou non bâtis de celle de droits réels immobiliers. Sont donc taxées également au même titre, la cession des droits du nu-propriétaire ou de l’usufruitier. Attention à la licitation profitant à un tiers à l’indivision lors de la cession de biens issues d’une indivision successorale.
Cession de la résidence principale : quelle sont les règles à respecter ?
En principe, le premier bien que l’on cède est sa résidence principale 1 ce qui ne doit pas poser de problème dans l’absolu, sauf à ne pas respecter les conditions imposées par l’administration pour pouvoir bénéficier d’une exonération totale de la plus-value dégagée.
Vendre sa résidence principale exonère le propriétaire de toute taxation sur la plus-value. Encore faut-il être certain de céder une telle résidence.
Il faut savoir, que l’administration fiscale ne retiendra cette qualification que si le contribuable peut justifier que le bien vendu constitue d’une part sa résidence habituelle et d’autre part qu’elle est effective. Ces notions seront analysées par le juge de l’impôt au regard des circonstances de fait présentées devant lui. Ainsi, dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation par exemple. Il sera donc opportun de conserver tous les justificatifs de consommation (énergie, téléphonie, Internet…), de domiciliation (compte bancaire, fiche de paye) et de lien familiaux (inscription des enfants dans les écoles…). Pour pouvoir faire face à un contrôle administratif.
Une fois que le contribuable a pu prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale au sens des précédentes, il convient également de pouvoir justifier que celle-ci l’est au jour de la cession sauf en cas d’assouplissement prévu par les textes comme la cession d’un immeuble occupé jusqu’à sa mise en vente, ou encore occupé par le futur acquéreur ou appartenant à :
- des époux séparés ou divorcés,
- des concubins séparés,
- des partenaires ayant rompu un pacte civil de solidarité (PACS).
Il convient donc, ne pas mettre ledit bien en location le temps de la vente ou encore même mis à disposition gratuitement au profit des membres de la famille du contribuable par exemple.
Quid de la cession d’une dépendance de la résidence principale
La vente d’une telle dépendance doit répondre à deux conditions 2 : ce bien doit constituer une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale du vendeur, et être cédé concomitamment avec la résidence principale. L’administration qualifie ainsi, les locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien) ; les cours, passages, et en général, de tous les terrains servant de voies d’accès à l’habitation et à ses annexes. En revanche, ces biens, s’ils le peuvent ne devront pas être vendus en tant que terrain à bâtir sauf à perdre le bénéfice de l’exonération. Sont également considérés comme tels : les garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale ou encore les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que la résidence principale.
Et si vous cédiez une résidence autre que votre résidence principale ?
Dans une telle hypothèse, il est possible de bénéficier d’une exonération pour durée de détention 3. Dans le cas d’une telle vente, il conviendra de tenir compte de l’exonération progressive prévue par les textes qui aboutit au bout de la 22ème année de détention à une exonération totale de la plus-value. Cette exonération ne jouant qu’à compter de la 5ème année de détention, il faudra parfois patienter pour envisager une telle vente.
Autre situation où une exonération est possible : la cession d’un bien autre que la résidence principale avec engagement de remploi des sommes 4. Dans cette hypothèse, le contribuable vendeur devra s’engager dans l’acte à réemployer une partie ou la totalité des sommes perçues dans l’acquisition ou la construction d’une résidence principale en France sous un délai de 24 mois. Mais encore faut-il ne pas avoir été au cours des 4 années précédentes, la vente propriétaire de sa résidence principale de manière directe ou indirecte. Il doit s’agir de la première cession d’un logement intervenue depuis le 1er février 2012. Les ventes de logements ayant eu lieu avant le 1er février 2012 n’étant pas prises en considération. Ainsi, l’exonération ne peut s’appliquer qu’une seule fois.
- CGI, art. 150 U, II-3°
- 150 VC du CGI
- CGI, art. 150 U, II-1° bis
- CGI, art. 150 U, II-1° bis
