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Pour que vous ayez toutes les cartes en main et fassiez les bons choix, nous allons détailler ce qu’est une assurance de prêt et quels sont les points importants à retenir lors de la mise en place d’un prêt immobilier, seul ou en couple.

Procédure pour choisir son contrat

Grâce à la fiche d’information que vous remet la banque après la première simulation chiffrée, vous avez la possibilité de comparer l’offre de la banque aux différentes offres proposées sur le marché.

Pour trouver le contrat le plus adapté à la situation, vous pouvez soit faire le choix de faire les démarches vous-même en contactant différents assureurs afin de comparer les différentes offres, soit faire appel à un courtier comparateur en ligne indépendant comme bonne-assurance.com, qui étudie vos besoins, vous propose l’offre la plus adaptée à votre situation, et s’occupe de la gestion de votre dossier de la souscription à la résiliation.

Remarque : Les services d’un courtier sont totalement gratuits pour l’emprunteur, ce sont les compagnies partenaires qui rémunèrent le courtier qui fait alors office d’intermédiaire.

 

Les différents degrés de couverture

Tous les contrats d’assurances ne présentent pas le même degré de couverture selon les besoins de chaque emprunteur et le « risque » qu’il représente.

 

Les garanties minimales

Chaque contrat d’assurance de prêt présente au minimum une garantie en cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) assurant un remboursement intégral du crédit auprès de l’établissement prêteur. Cela permet à votre conjoint et vos enfants de conserver le bien concerné le cas échéant.

 

Les garanties supplémentaires

Vous pouvez également choisir de vous assurer pour d’autres types de risques, c’est d’ailleurs très recommandé voire indispensable :

  • ITT : Incapacité de travail temporaire pouvant mener à un remboursement :
    • Forfaitaire :Pourcentage de couverture de la mensualité du prêt défini dans le contrat peu importe la perte de revenu engendrée.
    • Indemnitaire : Couverture d’un montant égal à la diminution du revenu.
  • IPT : Invalidité permanente totale (> 66 %)
  • IPP : Invalidité permanente partielle (Entre 33 et 66 %)
  • Perte d’emploi : Rarement exigée par les organismes prêteurs et plus coûteuse, elle prend en charge le remboursement du prêt même dans le cas où l’emprunteur touche l’allocation chômage. Le remboursement n’est pas mis en place immédiatement mais après un délai prédéfini dans le contrat d’assurance.

Plus vous prenez de garanties, plus le prix de l’assurance sera important. Ne les négligez pas pour autant si vous ne souhaitez pas perdre votre logement en cas d’accident. A vous d’évaluer les risques en fonction de votre emploi !

 

Les plafonds de garanties

Comme dans la plupart des contrats d’assurance, les différents remboursements sont plafonnés par certaines valeurs qui ne pourront être dépassées lors d’une indemnisation. Ces valeurs maximales sont définies dans le contrat soit par année d’assurance, soit par sinistre.

Exemple : Votre contrat d’assurance emprunteur prévoit une indemnisation jusqu’à 5000€ en cas d’incapacité de travail temporaire. Si le risque se réalise et que les frais engendrés par le sinistre sont de 3000€, l’assuré sera remboursé intégralement. Si les frais sont de 8000€, l’assuré sera remboursé de 5000€ et le reste sera à sa charge.

 

Les subtilités du contrat d’assurance de prêt

Parmi toutes les informations présentes dans un contrat d’assurance de prêt, il existe deux informations méconnues mais pourtant très importantes pour vous. Il s’agit du délai de carence et de la franchise.

 

Le délai de carence

Un délai de carence est une période de temps définie dans le contrat qui commence à compter de la signature du contrat. Pendant ce délai, si un sinistre survient, l’assuré ne peut prétendre à une quelconque indemnisation.

Remarque : Ce délai ne s’applique pas s’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale et que vous assurez votre prêt via l’établissement prêteur.

 

Le délai de franchise

Le principe de la franchise est similaire à celui du délai de carence. Généralement, la franchise dure moins longtemps que le délai de carence. Il s’agit également d’une période de temps ne donnant pas lieu à une indemnisation. La seule vraie différence est que la franchise ne débute qu’au moment où le sinistre couvert est déclaré et non à la signature du contrat.

La franchise peut concerner différents sinistres et l’assureur doit faire clairement apparaître toutes ces informations sur le contrat.

 

Le prix

Vous l’avez déjà compris, plus vous choisissez de garanties, plus le prix augmente, mais il existe aussi beaucoup d’autres critères pris en compte tels que votre âge, le montant total du prêt ou bien la durée de l’emprunt. Le calcul du prix de ce type d’assurance se fait en deux étapes, l’évaluation des risques liés au contrat, et ceux liés à votre état de santé.

 

L’évaluation des risques

Avant de signer le contrat, l’assureur procède à une évaluation préliminaire des risques que représente votre dossier.

Dans un premier temps, il évalue les probabilités pour qu’un accident pris en charge par le contrat se produise. Plus il y a de situations prises en charge, plus le risque et le prix augmentent.

Par la suite, il se renseigne sur votre état de santé à travers un questionnaire à remplir en toute bonne foi, car toute information erronée pourrait vous mener dans le pire des cas à l’annulation de toute indemnisation.

Si vous présentez des problèmes de santé vous empêchant l’accès à un contrat d’assurance standard sans exclusion de garanties ou majoration de tarif, il existe la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Mise en place début 2007 et revue en 2015, elle permet de faciliter l’accès à l’emprunt pour les personnes concernées par des problèmes de santé répertoriés dans une grille de référence. Si les problèmes de santé sont derrière vous, renseignez-vous sur la possibilité de droit à l’oubli.

 

Le calcul du taux

Après avoir évalué les risques, l’organisme prêteur détermine le TAEA (Taux annuel effectif d’assurance), basé sur la différence entre le taux global avec assurance et le taux global sans assurance. Il permet de calculer le coût annuel de votre assurance selon le montant de votre emprunt. Par exemple, pour un emprunt de 100 000€ avec un TAEA de 0.25%, vous devrez payer 100 000 * 0.25 soit 250€ par an. Le taux n’est pas le même d’une personne à l’autre dans le cas où l’emprunt est contracté par plusieurs personnes.

Exemple : Une personne non-fumeuse aurait un TAEA de 0.15% contre 0.25% pour son conjoint fumeur.

 

La notion de quotité

Lors de la mise en place d’un contrat d’assurance de prêt, la part du capital emprunté couverte par l’assurance est appelée quotité.

Bien évidemment, si vous empruntez seul, la quotité est toujours égale à 100% ce qui assure la prise en charge totale du remboursement du prêt en cas de déclenchement de l’assurance.

Dans le cas où l’emprunt se fait à deux, vous aurez le choix du niveau de couverture de chaque assuré. Il existe deux cas concernant la quotité quand vous empruntez à deux :

  • La somme des quotités individuelles est égale à 100%
  • Chaque personne a une quotité de 100%, on parle alors de “couverture à 200%”

 

Quotité inférieure à 100% par tête

Dans ce premier cas, une quotité à 50% par tête par exemple signifie que chaque personne est assurée pour la moitié du montant du prêt. En cas d’accident, l’assurance prend donc en charge le remboursement de la part de la personne accidentée, il ne restera donc que l’autre partie à rembourser.

Attention : La répartition n’est pas toujours 50% par personne, elle peut varier selon la contribution de chacun au prêt. Il est donc possible de se retrouver dans une situation de 80/20 ou 60/40.

 

Couverture à 200%

Chaque personne est assurée pour la totalité du montant du prêt, c’est à dire qu’en cas de décès de la personne qui a contracté l’emprunt avec vous, l’intégralité du crédit est pris en charge par l’assurance et vous n’aurez plus aucune mensualité à payer. Augmentant l’étendue de la prise en charge, cette solution est bien entendu plus coûteuse mais reste néanmoins régulièrement demandée par les organismes prêteurs.

Attention : Pour bien choisir votre niveau de quotité il est important de vous poser les bonnes questions et de réfléchir à l’évolution de votre situation professionnelle et financière au cours des prochaines années, mais aussi aux conséquences pour vos proches en cas d’accident.

 

Choisir son contrat d’assurance de prêt

Même si la loi n’oblige pas un emprunteur à souscrire un contrat d’assurance de prêt, la plupart des organismes prêteurs l’imposent. C’est une garantie de la solvabilité du prêt dans le cas où l’emprunteur ne serait plus capable de rembourser son emprunt (décès, incapacité, invalidité ou chômage).

 

La loi au service du consommateur

Dans le cas d’un prêt immobilier, les banques sont la plupart du temps les organismes prêteurs et assureurs. Pour résoudre ce problème de lobbying, l’état a mis en place pour l’emprunteur la possibilité de choisir son assureur et son contrat. Ce choix peut se faire à plusieurs moments :

  1. Avant de contracter un emprunt, c’est une délégation d’assurance
  2. Pendant la première année après avoir contracté l’emprunt

 

Délégation d’assurance

Pour le premier cas, le fait de choisir un assureur différent de l’organisme prêteur s’appelle une délégation d’assurance. Cette possibilité a été introduite par le biais de la loi Lagarde en 2010 afin d’ouvrir le marché de l’assurance de prêt aux assureurs alternatifs comme bonne-assurance.com.

La proposition de votre banque doit être accompagnée d’une fiche d’information standardisée (FISE) qui reprend de manière résumée et organisée les points clefs du contrat :

  • Prêteur
  • Caractéristiques du prêt
  • Taux
  • Durée

 

Changement de contrat la première année

Si vous avez déjà signé votre contrat ou que votre banque menace de ne pas vous prêter de l’argent si vous n’assurez pas votre emprunt auprès d’elle, ne vous inquiétez pas il existe une solution. Grâce à la loi Hamon de 2014, vous pouvez changer de contrat à tout moment durant les 12 mois qui suivent la signature de votre contrat actuel.

Pour cela, il vous suffit de trouver un nouveau contrat qui présente des garanties au moins équivalentes à votre contrat actuel. La banque aura alors un délai légal de 10 jours pour vous notifier de l’acceptation ou d’un refus sous peine de 3000€ d’amende. Un refus doit être accompagné d’une raison comme par exemple des garanties insuffisantes.

 

Changement de contrat tous les ans au-delà de la première année

Concernant la faculté de résiliation annuelle de son assurance emprunteur, deux cas sont à différencier :

  1. Vous comptez souscrire après Mars 2017
  2. Votre contrat est souscrit avant le mois de Mars 2017 ou depuis plus d’un an.

Depuis Janvier 2017 et le projet de loi Sapin II d’où a émergé l’idée, la faculté de résiliation annuelle du contrat d’assurance emprunteur est disponible pour tous les contrats signés à partir du mois de Mars 2017.

Cela signifie qu’au-delà de la première année après la souscription, l’assuré dispose d’une période de deux mois avant chaque anniversaire du contrat pour procéder à une résiliation et un changement de contrat d’assurance de prêt. Pour tous les contrats souscrits avant cette date, la faculté de résiliation sera disponible à partir du mois de Janvier 2018.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la législation autour de l’assurance de prêt ici.

 

Le meilleur rapport qualité-prix

La délégation d’assurance propose une solution différente de l’assurance groupe. En effet, la délégation d’assurance propose une couverture personnalisée à des tarifs moins élevés que l’assurance groupe qui mutualise la couverture.

Pour calculer la prime d’assurance, le type d’assurance choisi influe dans le calcul :

  • Assurance groupe :Le montant de la prime mensuelle est basé sur le montant initial de l’emprunt et le TAEA, il reste donc fixe du début à la fin du prêt.
  • Délégation d’assurance : Le montant est revu tous les ans en appliquant le TAEA sur le montant restant dû.

 

(*)  : BAO France, pour un emprunt à 36 ans d’un montant de 300 000 € sur 20 ans – Garanties Décès-PTIA-IPT-ITT.

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