Vous venez de signer un compromis de vente pour acheter un bien ? Vous avez maintenant 45 jours pour trouver une solution de financement auprès d’une banque. Avant le rendez-vous ultime, vous devez connaitre quelques subtilités pour négocier votre prêt de façon efficace.
Les éléments de négociation du crédit immobilier
Lors d’un rendez-vous avec un conseiller bancaire sans passage par un courtier, vous devez posséder certaines armes pour pouvoir négocier votre prêt. Mais ne négociez pas tout et n’importe quoi : privilégiez les points stratégiques du prêt pour assurer une baisse nette du montant de vos mensualités :
Le taux débiteur
Ce taux correspond à un taux d’intérêt exprimé en pourcentage, souvent fixe, qui sert de base au calcul du remboursement de l’emprunt. Plus ce taux est élevé, plus le coût du crédit sera élevé. Il est, par conséquent, est indispensable de négocier ce taux qui correspond à la plus grosse partie du coût du crédit. Néanmoins, depuis la forte chute des taux débiteurs ces dernières années, il devient difficile d’obtenir des rabais intéressants. Les banques étant toutes alignées sur des valeurs basses, ne perdez pas trop d’énergie car vous partez déjà quasiment gagnant.
Par exemple, un couple de 30 ans ayant une situation financière moyenne et un profil sans risque, achetant un bien dans l’ancien à 240 000 € sans apport avec un remboursement sur 25 ans pourra obtenir un taux aux alentours de 1,3 %. En forçant la banque sur son offre, il pourra gagner au mieux 0,1 %, ce qui représentera environ 2 500 € d’économies sur le montant total.
Le coût de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est obligatoire et reste absolument à négocier même lorsque les taux débiteurs du marché sont faibles. C’est la deuxième source du coût du crédit et elle peut représenter jusqu’à 30 % de son montant total. Sachez que les banques proposent, la plupart du temps, des accès à des assureurs partenaires avec des taux de base. En justifiant d’un profil sans risque, sérieux et en apportant des preuves, votre banque peut baisser ces taux de façon drastique. Le secteur de l’assurance étant ultra-concurrentiel, n’hésitez pas à faire pression sur ce point. Par ailleurs, le taux de remboursement en cas d’évènement exceptionnel (décès, invalidité etc.) peut être ajusté suivant le risque souhaité pour faire baisser les mensualités : définissez-le après le taux fixe de l’assurance pour ne pas influencer la banque sur son choix !
Par exemple, un couple de 30 ans sans risque ou problèmes médicaux, remboursant sur 25 ans, peut obtenir un taux inférieur à 0,3 %. Sur l’exemple de l’achat précédent, les mensualités s’élèvent à environ à 40 € par mois à deux au début du remboursement.
La durée du prêt immobilier
Plus la durée du prêt est courte, moins le coût du crédit sera lourd (assurance comprise). Si votre taux d’endettement le permet, privilégiez toujours la durée la plus faible possible. Ceci pour rassurer votre banque qui se permettra d’être plus lâche sur certaines conditions du contrat. En parallèle, vous payerez moins d’assurance.
Attention, depuis le début d’année 2020, l’Etat et les banques n’encouragent plus les emprunts dont le taux d’effort dépasse 33 % et la durée dépasse 25 ans pour des raisons de gestion de risque sur la dette nationale. En effet, environ 20 % des ménages français ne respectent pas ces conditions, ce qui peut créer des déséquilibres financiers à long terme.
Les frais de dossier
Lors de l’ouverture d’un contrat, la banque pourra facturer des frais de dossier correspondant aux coûts des prestations pour ouvrir et gérer votre prêt. Ces frais varient généralement entre 500 € et 1000 €, mais sont facilement négociables. Ainsi, si votre profil est correct, le tarif peut tourner aux alentours de 400 €. Cette baisse est assez faible pour la banque qui n’hésitera pas à accepter si vous insistez lourdement.
La garantie
La garantie emprunteur peut être de deux types : caution ou hypothèque. Dans les contrats standards, ce sont les organismes de cautionnement qui seront sélectionnés pour couvrir le risque de non-paiement des mensualités de l’emprunteur. En règle générale, cette somme s’élève à environ 3 fois la valeur de la mensualité de remboursement et est à régler lors de la signature de l’acte définitif chez le notaire. Afin de négocier cette part non lissée, il est nécessaire de posséder suffisamment d’épargne (environ 20 000€ sur un livret règlementé) sur un compte de la banque en question et justifier l’absence d’évènements négatifs sur votre compte. En justifiant cette capacité solide de remboursement, la banque peut se permettre de prendre le risque de baisser cette somme aux alentours de 20 %.
L’apport personnel
Avec ou sans apport, c’est pareil ? Faux. Justifier d’un apport important est un signe fort pour la banque de bonne gestion d’un capital personnel. Même si vos comptes se retrouvent « vidés » après un apport, celui-ci est utilisé pour faire baisser la durée du prêt, les assurances etc. et donc le coût du crédit. Néanmoins, ne mettez pas vos comptes complètement à vide : les banques ont besoin d’être rassurées avec une épargne minimum aux alentours de 15 000€ après opération. En somme, préférez épargner avant d’acheter à hauteur de 15 000€ + 10 % de la valeur du bien afin d’avoir du poids auprès de votre banque.
En résumé
Négocier un prêt immobilier n’est pas une évidence pour chacun et demande une préparation sur son dossier. Les points énumérés ci-dessus doivent tous être corrélés ensemble et mis sur la table pour réussir son entretien. En cas de malaise avec la négociation ou si votre dossier est à risque, faites appel directement à un courtier en immobilier.
